南山区白石洲绿景旧改

年研究生毕业后，我和博士毕业的男朋友一起来深圳闯荡，当时有一段时间我们居住在白石洲的世界花园米兰居，米兰居紧邻白石洲，房价相比周边便宜，环境又比城中村内部要好。

每天早上我们走出脏乱差的白石洲，男朋友去华侨城内一家基金公司上班，我去罗湖地王大厦一家外企工作。虽然我们心里装满了赶紧攒钱在华侨城买房的梦想，但还是在白石洲过的有滋有味，下班后我们会去楼下的街边店吃潮州虾粥，喝功夫茶；我们结婚照也是在白石洲的一家小店美滋滋的拍的。

年靠着积蓄和家人的赞助，我和男朋友终于在华侨城置业，尽管房子还是老旧的洋房。

年，听说白石洲要清退所有租客，绿景集团要开始进行实质性的更新工作了。

未来的白石洲会是怎么样的呢？会不会成为另一个大冲-华润城？成为另一个拆除重建下的模范生？

No.1

现状比较白石洲VS大冲

大冲和白石洲地块都临近深南大道，大冲更靠近科技园和深大，白石洲更靠近华侨城，但从稍大的区域看两者区位并无本质区别。

大冲更新范围内涉及户原村民和户非村民的房屋和利益；栋房屋、近万平米的拆除，7万常住人口的搬迁。

白石洲更新范围内涉及栋房屋的拆除、15万人常住人口的搬迁。

从拆迁房屋和常住人口来看，白石洲的现状开发强度更大。

No.2

开发强度比较白石洲VS大冲

指标

白石洲

大冲

拆除用地面积

开发建设用地面积

计容建筑面积

其中：住宅

公寓

商业

酒店

8

办公

70

配套

从指标对比来看，白石洲可开发用地更少，但规划的开发强度更高，可开发用地的容积率大冲为7.7，白石洲高达11.5。两者在住宅、商业、酒店、办公和配套商的开发量都基本相同，但是白石洲的公寓面积比大冲多出86万平米。

No.3

开发商绿景VS华润

对很多人看来，大冲的成功在于万象天地的招商和运营上，以及拥有南山外国语学校的学位。对于商业物业的成功，华润是有很强的积累的。而绿景中国是以做旧改而出名的企业，针对这么大体量的复合开发，绿景能否做出华润的更新品牌来也面临着很大的不确定性。

No.4

未来白石洲

目前白石洲可供出租间房，常住人口估计15万人。

开发后白石洲居住和公寓万平米，按人均30平米居住面积，可容纳人；办公71万，按人均20平米的办公面积，可容纳人；商业26万，地下商业10万平（不计容积率），这样的商业体量是附近益田假日的2倍，益田假日年客流量万人，平均日客流量人。

按照居住人口、办公人口和购物休闲人口的计算，开发后的白石洲人不会变少，只会更多。但的确是腾笼换鸟了，新承载的人已然不是过去那些被视为低端人口的租户了。

我们应该为这些人，为这些为深圳的发展贡献出力的人立一座无名英雄碑，在他们搬走的年。这里有他们的故事，这块土地也应该留下他们的印记。

1.看看本文所说的白石洲北是哪

白石洲是一个大概念，以白石洲地铁站为中心，北为北白石，南称为南白石，今天要说的是北白石，正是深圳原关内最大旧改航母影响片区

2.旧改带来学位改善

有人开玩笑说，未来房子的价值，决定于它所附带的学区价值，我很认同这个观点，拿西方发达国家（如美国），这句话仍然是对的。

纵观深圳学区的发展历程和趋势，能成为名校的基本有量大特点，一是新学校，二是划片越新越好、规整，三是学区较小，这样生源质量自然就好，再加上名校的管理体系，不成名校都难。

关内最大旧改航母——白石洲北已落地，为什么我去年不写，因为旧改仍不明朗，但今年已经实质性启动，疫情加速了收楼进度。白石洲北是目前深圳原关内唯一大面积拆除重建的区块，显然价值不亚于在深圳湾新填了一片海。

白石洲北完全符合上述名校形成的特点，新、学区也不大，生源质量方面，由于白石洲规划以中小户型为主，这将代表聚集的是高学历、高素质的年轻白领、IT精英家庭，而非土豪暴发户。整个旧改拆除重建片区规划新建4所9年一贯制学校（含深业世纪山谷旧改配套学校），但从规划上看，应该是会整合成2所，如下图所示。

最近有传言，会引进名校办学，而且这个学校集团化办学很成功，相信待落地之时，便是热点启动之日。

3.旧改带来生活配套的改善

白石洲在深圳应该是很有名气，很多刚来深圳的应届毕业生、底层服务从业者都有居住白石洲的经历，总面积只有7.4平方公里，居住总人口12万余人，人口密度极大。而随着城市更新的推进，片区内环境会大幅改善，如沙河对岸已落成的大冲旧改，白石洲与华侨城片区、大沙河生态公园无缝对接（大沙河与大学城、深圳湾滨海公园连通，居住于此，想不健身都很难），居住环境会超越大冲片。

从地图上看，白石洲背靠塘朗山，南面深圳湾，风水涵养极佳，又地处深圳最中心、核心地段，可以说是深圳最佳风水宝地，没有之一；从轨道交通布局上，已建成2条地铁线（1号线、2号线），新规划2条地铁（29号线，20号线），4条地铁加持；高速方面，北往南平快速、南光高速、梅观高速、广深高速、广深沿江高速等，通过沙河西快速路（即将改造完成），均只有1个红绿灯即可快速转换；南面新规划的深圳湾超级总部基地（规划无一寸居住用地），白石洲拆除重建后将成为其配套的后花园。

4.受益片区二手房源少，物业好的电梯房更是稀缺

进白石洲是非洲，出白石洲是欧洲，一直是大家调侃的点，紧临白石洲的南面、东面、北面分别为红树湾、华侨城豪宅区，因此配套已经基本定型，此次受益白石洲拆除重建的仅为一小片，而这一片受白石洲农民村长期糟蹋，房价只有临近已落成的大冲旧改片区的一半不到，不说你也知道潜力了吧。

再来看看这一小片的住宅面积，仅44.53万平方米（占片区重建后住宅面积的22%），而白石洲拆除重建的住宅面积为万平米（万平米的公寓在学位资源配套上不占优势，因此暂不计算在内），白石洲深业世纪山谷旧改住宅面积为15.66万平方米。

小区名称

建筑面积/万平方米

物业管理公司

电梯或楼梯

湾畔花园

17.52

深圳中海物业管理公司

电梯

侨城豪苑一期

6.75

深圳中海物业管理公司

电梯

侨苑公寓

2.29

深圳市中民物业管理公司

电梯

祥祺花园

9.41

深圳市中民物业管理公司

楼梯

深圳湾花园

1.75

深圳市世纪开元物业公司

楼梯

侨州花园

2.50

深圳市祥祺物业公司

楼梯

中信花园

1.96

深圳市世纪开元物业公司

楼梯

沙河观景阁（原雅商会馆改造）

1.03

深圳市振粤物业公司

电梯

明珠花园

1.32

深圳市世纪开元物业公司

楼梯

合计

44.53

*数据摘自贝壳房网

5.深圳的大环境

未来十年虽然不看好地产像过去一样长期的普涨，因为改革开放到现在，以前房子真的是太缺了，随着总体产能饱和甚至过剩，房子普涨基本不可能了，但由于资源（如教育、交通、区位、居居品质、城市核心地段等）配套的原因，差异化上涨却仍值得期待和投资的。

我一直说中国人有两大特点，一是当官，二是当地主，五千年的文化积淀，不说还能持续五千年，五百年应该是改变不了。

深圳是全国唯一土地财政依赖很低的城市，真心希望能继续保持下去，只要GDP不靠交易房子而来，深圳楼市就会稳如磐石，因为深圳不是深圳人的深圳，而是全国人民的深圳。

南山区白石洲绿景旧改

指标卖点

白石洲旧改，位于深圳核心地段南山区，是最大的城中村旧改项目。项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。

白石洲城市更新项目东临深圳传统豪华区华侨城片区，西接高新技术云集的南山高新技术园、名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会，南邻深圳湾超级总部基地，紧邻深圳城市主轴线深南大道，横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标，处于深圳核心发展区域福田区与南山区的交接节点。

指标信息

项目名称：南山区白石洲城市更新项目

开发商：绿景集团

交房日期：拿到施工许可证72个月内交房

过渡期金：首层每月元/㎡，二层及以上每月60元/㎡的搬迁费用

装修补偿：元每平

名额条件：不用社保，不用名额，不限购!

付款方式：不可分期，一次性付款

目前进度：签约率90%左右

项目介绍

根据发布的白石洲规划草稿显示，沙河五村城市更新项目（即白石洲旧改）更新单元用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建面约30.38万㎡，改造后计容积率总建面高达.96万㎡。

其中住宅万㎡，商业、办公及旅馆业.5万㎡，商务公寓万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。

项目共由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。

项目沙盘图

项目效果图

项目户型图

开发商介绍

绿景成立于年，是一家多元化国际企业集团，拥有房地产开发与经营、金融投资平台以及高新科学技术三大核心产业板块。

三十余年激情进取，三大核心产业板块优势互补、协同发展，绿景已构筑完整的绿色人居产业全链条生态系统，为城市发展保驾护航。

现场实拍

白石洲，深圳无数城中村之一，因为特殊的地理位置和人多而被大家熟知，对于大多数的深漂而言，这里的每一个地方都有着特殊的意义。

无论生活怎样，我都依旧很开心能够成为这座城市的甲乙丙丁，即便最后活成了最平凡的人，因为有些梦想，需要借助城市的力量才能完成，而白石洲，就是这场梦开始的地方。

刚刚毕业的我们不愿在小城市过安逸的生活，不顾家人的反对，孤身一人毅然决然来了深圳；已是为人父母的你迫于生活的压力，决定来深圳另谋发财路；单纯善良的她为了他，不远万里来到这里只为守护爱情。

我们来深圳的原因有千千万，而白石洲的温暖却是独一份，从外卖小哥到刚刚毕业的大学生，全都蜗居在这个地方。

回想当年白石洲还是一片农场的时候，不足0.6平方公里的土地上是一望无际的草地，后面短短几年时间就盖满了农民房。

今天的白石洲，在琼楼玉宇的掩映下倔强的存在着，同时也为无数的深漂提供一处栖息之地。

说起在白石洲租房，谁都想要在侨城豪苑这种临近地铁口的地方租个房子，干净宽敞又卫生；可是谁又愿意交完房租勒紧裤腰带过日子呢，六七万一平方米的房价远远比你我的工资涨得快得多。

以前的白石洲，只需要小几百块就能租到一个单间，可今天的白石洲已经和以前不一样了，又破又旧的房子俾比很多城中村还要贵。

无论房子大小与新旧，只要便宜就行，出租屋对我们来说，终究只是一个临时的落脚点。直到搬进去的那一天，心里还盘算着等以后涨工资了一定要离开这里。

只是在城中村改公寓和白石洲旧改的大背景下，沙河羽毛球馆及周边一片区域都已经在拆除了，昔日里的白石洲又还能存在多久？现在住在白石洲的人又该何去何从呢？

人最重要的是活在当下，该拆的终究会拆，该离开的地方早晚都是要离开的。

白石洲阴暗狭窄的巷子里面，一抬头就能看见纵横交错的电线，街头巷尾随处可见张贴的租房广告，这些都是每天上下班都要路过的地方，自然是见怪不怪。

楼群的房檐之上满是垃圾，散发的异味也早就习以为常，在这里住过的人，都曾无比渴望阳光，小小的出租房内即使在白天，也见不到几缕阳光。

这所有的一切都是当下最真实的白石洲，如果条件允许，抛开所谓的情怀，我想应该没有人会愿意住在那个暗无天日的地方吧。

小小的出租屋容得下的只是肉身，你我的理想和满腔热血却始终无处安放，慢慢的我们都长大了，学会了向现实低头，有些事情也不会再去争辩。

华侨城的房子就连楼与楼之间的间隙都是那么宽，这是在白石洲都可以建上两栋楼了。有些道理直到站在屋顶，仰望华侨城的高度我才明白，才明白什么是我想要的生活。

住在白石洲谈不上生活，只是为了生活，你我每天早出晚归努力工作赚钱竟是养了房东，有些时候想想也是啼笑皆非。

白石洲，一个汇聚了天南海北美食的地方，各地的饮食文化在这里交汇融合。关于白石洲的记忆，总有一些味道忘不了。

在白石洲，没有名字的美食街就有好几条，人多的地方，美食自然也多。这里没有气派的高档餐厅，有的也只是路边喝酒撸串吹牛B的你我他。

白石洲虽然很穷，但却是深圳最有人情味的地方。每天上下班，小卖部的阿姨都会亲切的跟我打招呼；一句"老样子”，早餐店的阿姨就会把豆浆油条递到我的手上。

等到晚上十点左右，白石洲的街头巷尾都是灯火通明，人来人往，大大小小的店铺里面也坐满了刚刚下班的人。真的是吃惯了公司附近的外卖，回过头还是觉得白石洲的味道最好。

从早餐吃到夜宵都会在白石洲吃，因为白石洲总是会给人一种家的感觉，就连街边的肠粉店，每一家的味道都不一样。

不知从什么时候开始特别怀恋，在白石洲10块钱就能解决一顿饭的日子。无论生活有多么的不易，在工作上受了多大的委屈，只要回到白石洲，吃上一口热气腾腾的饭，就是最大的慰藉。

直至今日，整顿市容后的白石洲少了那么一丝烟火气息，在白石洲的路边已经很难看到流动的美食摊位，很多特色小吃也都找不到了，夜晚的白石洲虽然看上去很整洁，但它已近慢慢变得陌生。

除了白石洲街头巷尾的美食，白石洲美食街也算得上是白石洲美食文化的一个缩影，这里大大小小的美食店铺数不胜数，生活在白石洲的很多人平日里聚会、过生日都会选择去白石洲美食街吃上一顿饭。

从潮汕粥铺到东北菜，从仙庙烧鸡到红油串串，从天南到海北的美食，在白石洲美食街都你能够吃得到。

你去过白石洲吗？这是我来深圳的第一个冬天，深圳的冬天没有想象中的冷，白石洲依旧充满了生活气息，行走在白石洲的街头巷尾，从商场超市到农贸市场，去逛逛那些我们曾经熟悉的地方。

每天下班后都会去的水果店，顺手挑选一些新鲜的水果，便宜个大的橘子永远是最收欢迎的，偶尔一个月也会买半个榴莲犒劳一下自己。

街头巷尾的银行，每个月都要去那么几次，一个月工资虽然没多少，却依旧会特地拿出一部分寄回去补贴家用。自从参加工作以后才懂得生活的不易，开始学会体谅父母的辛劳。

/湾畔百货/

湾畔百货，在白石洲经营了很久的百货商场，结业一段时间又重新开业，这家从地铁出来就能逛的商场，已经成为了白石洲人记忆的一部分。

/江南百货/

位于沙河街旁的江南百货，也陪伴了很多白石洲人的成长，即便白石洲周边有很多的商场超市，可像江南百货这样的老商场是永远无法被取代的。

/菜市场/

平日里除了逛商场和超市，菜市场也是经常会去的地方。走在白石洲的街上，隔不了远就会有卖菜的地方，而兴白石农贸市场相对于街头巷尾闲散的菜铺子来说，就要集中很多。

在这里蔬菜、水果、肉类、调料应有尽有，几代人经营一家店铺，在白石洲的菜市场，有许许多多这样的人家，一家老小的日常开支都靠卖菜得来的钱维系。

因为这里的菜很新鲜，老板也很热情大方，所以即便是在电商时代如此普及的今天，还是有很多人愿意踏出家门，来到菜市场感受生活的气息。

狭窄的街道两旁摆满了各种各样的摊位，湿漉漉的地面一不小心就会摔上一跤，虽然菜市场的地面很脏，气味很难闻，可是它能够在这个竞争残酷的时代存活下来就已经实属不易，也证明了它在白石洲的确有存在的价值。

直到今天威猛都还记得，自己最初踏入社会的时候都不会做饭，每天叫外卖，后面也是慢慢才学会的做饭，爱上做饭以后，更是爱上了去菜市场。

对于在白石洲生活过的人来说，每个人都有自己特别熟悉的地方，对于你来说，白石洲有什么地方是你特别熟悉的呢？

如果你经历过白石洲的早高峰，你就会明白在这里没有人生活得容易，每天早上的1号线，满载着从深圳各地跋涉而来的年轻人，他们从白石洲出发，即将填满深圳各个办公区的工位。

之所以选择白石洲作为深漂的第一站，很大程度上还是因为它便捷发达的交通，地铁1号线停经白石洲，仅需一站就能到高新园，两站即可达到深大片区。

除此之外还有3个公交车站，近40路公交车经过白石洲，无论是乘坐路去火车站、动物园，还是乘坐M去深圳湾口岸都很方便。

早出晚归，似乎已经成为了习惯，就这样日复一日，到现在竟已经记不清是第几个春秋。辛苦工作一天，等到街边路灯亮起的时候，再带着满身的疲惫回到这里。

/沙河小学/

深圳市南山区沙河小学，创办于年，坐落在美丽的深圳湾畔，隔深南大道与世界之窗相望，迄今已有58年的建校历史。

以前还是一片欢声笑语的沙河小学，也没有逃过被拆的命运，今天再去的时候早已是是一片废墟。

威猛通过询问附近的居民才得知，原本沙河小学原来的学生，已经被分配到白石洲附近的其他学校就读，沙河小学具体是重建还是加建也不是很清楚。

学校拆了，校门口原本生意很好的文具店生意也差了不少，老板还因此张贴出了转让店铺的消息。

/沙河中心幼儿园/

沙河中心幼儿园创立于年，直到今天已经在白石洲这片土地上，走过了32年个年头，这32年的世时间里面也是送走了一批又一批的学生。

对于从小在白石洲长大的孩子来说，上幼儿园时的时光无疑是最令人怀恋的，幼儿园的老师、同学、都是童年回忆中最美好的东西。

/星河幼儿园/

星河幼儿园创办于年，直到今天也陪伴了白石洲14年的时间，和白石洲一样，这些我们曾经上学的地方，也早已饱经风霜，唯一没变的就是因为这些学校的存在，而让白石洲充满了青春气息。

白石洲其实没有刻板印象中城中村的落魄与丧气，身处市井却依旧充满活力，这里的每一个人都在为了生活和梦想而努力奋斗。

我们都要背对着白石洲一步步向繁华中走去，白石洲是无数深漂梦开始的地方，作为一个起点，白石洲往后已经没有任何的退路，因为白石洲就是梦的最低端，如果哪一天你真的离开了白石洲，你还会记起在这里生活过的点点滴滴吗？

回迁房小知识

什么是回迁房？

改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。

就是开发商征收土地时，补偿给回迁民的房子。其实，深圳回迁房很早就开始在市面上流通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，我们也介绍的不少，很多会员朋友也自己调查了很多，今天我们就会员提出的问题再做一次统一解答。

回迁房有哪几类？

首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。

A类，业主已持有房产证

，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是需要购房指标、价格高（跟市场商品房同价）。

B类，业主只有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（期房），而非真正的房屋过户。

B类具体有两种交易形式：

一是：直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者不建议考虑。

二是：交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。

购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。

这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少，笔者目前给大家寻找的投资项目就属于这一类，首先非常安全。当然，笔者会核查清楚以下几个问题：

1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；

3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；

以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。

业界最近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，他们都在问?

这么赚钱为什么还要卖呢?

答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现，所以详细了解回迁房过后，投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一，所以不用太担心进度或旧改不了的问题。

回迁房价格会不会很高？

答：市场商品房价格的50%-95%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场