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撰文：秦闻月美编：白小烟编辑：讳鑫

十年甬城得一第，水乡邻里尽高门。

十年前的年7月21日，香港嘉里竞得东部新城「水乡邻里」首个地王级地块，元/㎡封顶价，16.74个亿。

由此，「水乡邻里」成为各路大鳄垂涎之地。

年5月30日，雅戈尔拍下第二块地，15.44亿；年4月21日，保利摘得第三块地，23.55亿；年10月23日，雅戈尔斩获最后一块地，18.4亿。

就此，这片占地约1平方公里的核心土地，成为了宁波豪宅板块的塔尖孤品，成为了宁波豪宅「封面」，同时也成为了传说。

因为稀缺，所以珍贵；因为不再生，所以颇感惋惜。

直到十年之后，年6月30日另一场土拍的尘埃落定。彼时，敏锐的人开始发现，沉寂多年的「水乡邻里」周边终于有了新动静。

这是否预示着某种新时代的降临？

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与宁波传统豪宅板块相比，「水乡邻里」板块仅用了五年时间便证明了自身的价值。可以说，一出生就含着金汤匙。当然，最初那几年，它的板块价值也曾一度被低估。譬如：当年香港嘉里拍下元/㎡封顶级后的第三年，年5月30日「水乡邻里」明洲地块正式推出，最终仅以楼面价元/㎡，被雅戈尔轻松斩获。同年9月，雅戈尔·明洲一期开盘，折后均价更不过是1.8万/㎡，远低于老海曙、老江东乃至湾头等传统豪宅区房价。殊不知，年的东方一品，均价就已高达2.5万/㎡，维科东院也已突破2.2万/㎡，老海曙的南塘金茂府，高层开盘均价同样卖到了2.5万/㎡。不过，随着楼市年末逐渐企稳，以及行政区域规划调整，宁波主城区板块进入了价值重构时代，「水乡邻里」价值开始如灼灼明珠般被发现。就像一根弹簧，压得越低弹得就越高。此后的「水乡邻里」，价值成长性屡攀新高，最终实现质的飞跃，从此江湖再无对手。据贝壳找房最新数据：「水乡邻里」板块内豪宅起步挂牌价5万+，平均挂牌价6万+，最高单价（独栋类）甚至突破11万+，已妥妥站稳宁波豪宅之巅。从严重低估，到平分秋色，再到一骑绝尘，「水乡邻里」仅用五年时间，超越了一众宁波新老豪宅板块。

今天，无论是千年文脉万般风月的老海曙，还是曾经一度高光艳压群芳的新三江口、湾头，都在「水乡邻里」面前，低下了骄傲的头。

▲水乡邻里地块实景图

有鉴于此，众多与「水乡邻里」曾失之交臂的宁波富豪们，都曾因错过而捶胸顿足，并在心底默默责问：「水乡邻里2.0」在哪里？如今，这一切似乎有了答案。年6月30日，绿城＆轨交以楼面价元/㎡拍下潘火前殷地块，加上前一日以元/㎡拍下贴隔壁地块。这两块地预计总建约22万方，与「水乡邻里」共享一条海晏路，同时仅一步之遥，它就是春来晓园。春来晓园，位于海晏南路占地约亩的轨道交通引领区，它恰似东部新城时代最珍稀的美好馈赠。

▲春来晓园区位图

十年前，「水乡邻里」横空出世。作为东部新城核心区重要组成部分，政府对它有着严苛的规划指标：

在占地约万㎡的水乡邻里，规划约52.7%河流、湿地与公园，坐拥了1条生态走廊、2大城市公园、四大主题公园。

此外，还规划了邻里中心、净菜市场、水乡邻里酒店以及高端医养综合体，其余部分则为水乡住宅区。

在东部新城千亿级配套面前，水乡邻里配套大都「退让」给了河流、湿地、公园，以及住宅区。简而言之八个字：一半公园一半居住。

正因如此，价值的稀缺性决定了它的高成长性。

▲宁波-东部新城水乡邻里

那么，我们不妨大胆试想一下：

「水乡邻里」的传奇，会延续到与它仅一路之隔、占地约亩的轨道交通引领区吗？

答案是肯定的。

历史从来都是存在某种惊人的相似。首先，从地块区位层面，两者仅隔一条兴宁路，同时还共享一条海晏路。但在年10月江东并入鄞州前，路之北为江东，路之南为鄞州。在东部新城高光普照之下，路之北的「水乡邻里」旧貌换新颜；路之南的前殷与后殷，则弥漫着一幅「岁月静好时光不老」沧桑气息。两区合并后，不仅行政上的束缚、心理上的桎梏，都被解放了。同时，海晏路这条城市中轴生命线，也被彻底「盘活」了。如今，这条海晏路，一端连接着丰盛的商业区：会展中心、文化广场、国际金融中心、阪急百货（明年开业）、宏泰广场等；另一端连接着精萃生活区：水乡邻里豪宅区，以及占地约亩的轨道交通引领区。东部新城南扩，自然就顺理成章了。

▲宁波-东部新城

其次，占地约亩的轨道交通引领区，与水乡邻里既有共性也有特性。

共性层面：几乎相同大小的规划面积，同样都位于海晏路，同样都被水系环绕与切割，甚至都拥有同一条河流——杨木碶河。

特性层面：轨道交通引领区规划的总人口更多、规划的理念更超前、规划的基础配套更丰富、规划的教育资源更完备、规划的总投入更巨大。

尤其以轨道交通为先导的「TOD未来社区」，是极具国际化的前瞻性城市规划，水乡邻里自是不可同日而语。

▲轨道交通引领区效果图

根据宁波市轨道交通集团有限公司地产开发分公司、宁波市规划设计研究院关于《轨道交通引领区》规划设计显示：

轨道交通引领区，有别于传统TOD模式，它是基于「站城一体化」开发模式，以TOD大区块开发为重点，充分利用新技术新方法，创造地上、地下互通的立体空间开发，最终打造为一座超前的「TOD未来社区」。

那么，何谓「TOD未来社区」？

我们先来切入两个「TOD未来社区」的国际案例：伦敦金丝雀码头、米兰新门加里巴第区。

首先谈伦敦金丝雀码头。

占地39公顷、总建约万㎡的它，曾一度是世界上最繁忙的航运港口之一，但最终因航运技术条件式微而渐渐走向落寞。

上世纪80年代初，伦敦政府开展以工业和商业振兴发展的再开发计划，以「TOD模式」开发了金丝雀码头轻轨站，以及周边板块。

如今，金丝雀码头已衍变成为集商住合一、充满活力的TOD未来社区，成功实现了区域板块全面爆发式发展与繁荣。

▲金丝雀码头实景图再来谈米兰新门加里巴第区。

新门加里巴第区，是欧洲最大的城市复兴项目之一，但它曾经也是米兰城区最衰败的板块，常年处于荒废状态。

年，米兰开始雄心勃勃的「新门」城市再生计划。

针对新门加里巴第区每年服务超万旅客的加里巴第门火车站，创造性地提出了一个别出心裁的「TOD未来社区」方案——

将新建项目整体抬高，高出周边街道6米，这样既保证了路面畅通无阻，同时又释放了上盖空间的无限可能性，也实现了项目与周边社区无缝衔接。

如今，米兰新门加里巴第区，已成为一座以新旧合一、垂直整合为特色的城市再生样板。

▲新门加里巴第区规划图

从国际案例中感受「TOD未来社区」的模样，再回到本案这块占地约亩轨道交通引领区的规划设计上，其实有很多相通之处。

譬如提出了「轨道上盖开发，实现土地的复合利用」理念，与米兰新门加里巴第区规划不谋而合。

通过轨道站点上盖开发，实现土地价值的最大化，最终实现了多种交通方式的无缝换乘，提升了城市空间的活力（详见下图）。

▲轨道上盖开发规划示意图

再譬如它的「立体开发」。

通过地面、地下的双层步行网络与轨道站点建立无缝的连接系统，并以轨道综合开发地块为「枢纽」，进一步连接办公空间、商业空间、学校、居住区…

▲立体开发规划示意图

此外，还有它的「活力生态双环」规划，强力打造缤纷活力内圈、康体生态外圈。

其中，由社区公园、生态水岸、步行连廊、观景平台、活动广场等构成的社区绿核，可谓是它的缤纷活力内圈重要组成部分（详见下图）。

▲规划示意图

总体而言，轨道交通引领区提出了TOD六大设计原则：轨道引领、立体开发、混合街区、人性尺度、绿色出行、公共开敞（详见下图）。

▲TOD六大设计原则示意图

此外，轨道交通引领区总规划人口约2.3万人，涵括综合商业街区、青年开放街区、商务写字楼、文化水街、滨水公园、花园社区、幼儿园、中小学教育配套等业态，又被形象定义为「都心桃源」。

那么，到底要如何理解轨道交通引领区呢？

如果伦敦金丝雀码头、米兰新门加里巴第区是「TOD未来社区1.0」，那么它就是「TOD未来社区2.0」。

或者再换一个逻辑。

你可以把它理解为一座浓缩了东部新城、水乡邻里、南商CBD、水街等规划特色与气质的都心桃源，只因它——

有TOD的出行便捷，有商业商务的繁华优雅，同时还有江南水乡的韵味和灵动……

同时，又因它与水乡邻里仅一路之隔，所以谓之「水乡邻里2.0」。

▲规划示意图写到这里，不得不承认：它真是占尽了天时地利人和。

面对东部新城这块约亩的「珍贵留白」，能够提出以上具有超前思维、未来眼光的规划版图，同时又能坚定兑现的城市运营商，或也只有绿城＆轨交联合体了。

正如绿城中国宁波城市公司营销总陈志刚所言：

作为深耕宁波16年，与东部新城共成长的绿城，已先后在东部新城及周边打造了宁波中心、凤起潮鸣、柳岸晓风、杨柳郡等8部代表作品，绿城对这片东部新城核心区的至美拼图，有着先天的优势和亲切感。

这里，是创造下一个TOD高端生活区的地方。

▲东部核心区TOD规划及开发论坛现场图

那么，作为这块「珍贵留白」的首发之作，以及占据板块核心位置的春来晓园，它又是一个怎样的项目？

首先它是一座总建规模约22万方的绿城大盘，户型建面约92~㎡，并且产品规划以洋房为主、高层为辅的现代住区。

这样规划最大价值就是：密度、空间、视野都做到恰到好处。

▲项目鸟瞰示意图????????其次，作为绿城经典产品系「春天系」作品，春来晓园集萃了中轴对称、高级灰极简建筑立面、超大窗墙比、互动式中心景观园林等绿城之经典元素，彰显了绿城匠心与用心。

同时，社区还通过一轴、两环、六大景观组团规划，创新全封闭式阳台等创新元素，以容纳更多的美好生活场景。

其中「创新全封闭式阳台」，更是站在客户思维的层面，以创新设计解决广大绿粉们的未来居住痛点。

▲宁波春来晓园效果图

再次，作为板块核心的首发之作，春来晓园的家门口便是「换乘之王」地铁5号线曹隘站（在建中）。

这意味着：一站就到水乡邻里、城市之光（在建）；两站就到宁波中心（在建）、阪急百货、文化广场、中央公园（在建）；?三站到国际金融中心；四站到国际会展中心……

?四站路，串联起海晏路最精华的商业、金融、文化、休闲、居住、办公、酒店、会展等城市级配套，可谓「一首歌，纵享一城绝世风华」。

不过，我想最让购房者难掩兴奋的，还是春来晓园的限价红利。

因为，作为与水乡邻里仅一路之隔的她，全装修限价仅3.5万/㎡，与前者动辄五六万+的豪宅相比，价格真的好香好香。

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往期回顾

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