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在无锡今年首批集中供地中，天一新城的西漳站区8号地块最终以楼面价1.6万元/㎡成功竞得，成为惠山区首幅楼面价突破1.5万元/㎡的地块。继惠山区后，无锡仅剩一个行政区楼面价纪录未突破1.5万元/㎡，那就是新吴区。自年1月诞生首幅“万元地”（公元九里）后，截至目前新吴区共有13幅地块楼面价破万（仅计算土拍），目前的地价纪录仍是建发上院保持的元/㎡。

不过在无锡第二批集中供地中，新吴区的地价天花板也陷入了挑战，位于商贸区的A4号地块最高限价1.6万元/㎡，存在打破新吴区地价纪录的可能性。

No.1

起始楼面价1.4万/㎡！11轮破纪录！

先来看A4地块的基本情况。

商贸区A4地块位于新吴区江华路与富春路交叉口西南侧，出让面积.4㎡，规划为住宅用地，容积率≤2.0，绿地率≥35%，建筑密度≤22%。

商贸区A4地块起始楼面价1.4万元/㎡，这也是新吴区目前的起始楼面价纪录，根据地块的增价幅度来计算，地块仅需11轮便能打破建发上院保持的新吴区楼面价纪录。

根据规划，地块住宅建筑≥18层且≤80米，其中建筑高度控制区住宅建筑≥24层且≤80米，其它建筑≤12米，且需要满足机场净空、雷达站净空要求。从地块规划图来看，地块建筑高度控制区位于地块的东侧靠近春富路一侧，从出让条件来看，地块未来基本上将打造以高层住宅为主的住区。根据城市设计的规划，该地块建筑色彩为浅暖色调，地块整体形式为现代，建筑立面材质以高品质石材和真石漆为主，亦可采用其他同等质量材料，确保项目高品质建设。与此同时，地块沿路绿化必须对外开放，不得设置封闭围墙；沿江华路、春富路应开放通透，不宜设置沿街店面用房。根据实探，目前地块内部平整，已为净地，可随时进行开发，地块周边围挡不完全。配套设施方面，地块需配建建筑面积不小于㎡的居家养老用房，建筑面积不小于㎡的文体活动用房（位于地块西南侧），占地面积不小于㎡的文体活动场地，不小于住宅物业管理区域总建筑面积4‰的物业管理用房等。

另外，地块对开发商也提出了不少的要求。

首先，竞买人须具备房地产开发一级资质（如联合申请，至少一方需达到该要求）。

另一方面，地块竞拍成功后，竞得企业需在新吴区新注册外资项目公司，公司注册资本不少于该项目地块土地成交总价额的等额外币。

No.2

地处长江路商贸区！配套醇熟！

为什么这幅地块身价如此之高？地块位于长江路商贸区板块，是无锡产城融合重点示范区域。根据规划，商贸区集现代化金融贸易、商务办公、文化休闲、餐饮娱乐、特色商住等功能于一体，是具有现代化都市气息的综合功能服务配套区和多元文化的城市社区。图源土拍网

地块西侧是新吴区早期富人区长江路板块，此外还有建发上院所处的旺庄板块；东侧则是近两年频繁挂地的泰山路板块，可以享受到多个板块的利好辐射。

教育资源方面，与地块几乎一路之隔就是高新区金桥外国语学校。

除此之外，地块周边还有春城实验小学、新苑实验小学、春星小学等教育资源，地块北侧的吉宝季景铭邸也有配建的学校（具体学区以官方公布为准）。地块周边的商业资源还是比较丰富的，地块北侧不到米就是星光里步行街，体量不大，主力店铺有肯德基、金吉鸟健身、铂莱国际、喜马拉雅森(面包咖啡)等。地块东侧约1km是总建面约15万方的新之城购物广场，与旺庄板块的茂业百货直线距离约2km，与总建面约28万方的宝龙广场直线距离约2.3km。

另外，板块内还规划着多个商业体。

新吴区第二座万达广场（高新万达广场）择址泰山路，定位为集社交、娱乐、美食、零售功能于一体，建筑面积约8万㎡，建筑主体4层，局部5层，与地块直线距离约3km。

地块北侧约1km是江溪都市生活中心，该项目的商业休闲区投资3亿元，建筑面积约6万方，其中一层、二层为农贸市场，三层、四层为餐饮，预计今年年底前开业。图源网络

交通方面，地块周边有快速内环线、金城路、机场快速路等多条干道路环绕。

公共交通方面，地块直线1km范围内有行创四路、江溪、春潮三区、锡兴路等公交站点，另外，地块与地铁3号线新光路站直线距离约1.4km。休闲配套方面，地块东北侧一路之隔就是新城中央公园，在年6月改造完成，公园集休闲、观赏、娱乐于一体，是周边居民散步、遛娃的好去处。

No.3

多个成熟小区环绕！周边竞品偏少！

地块所处的长江路商贸区上一次土拍应该需要追溯到年。年4月4日，融创以总价约10.6亿元竞得利源汽车城西侧地块，楼面价元/㎡，曾经也是新吴区的楼面价纪录，该地块也就是长江映项目。

融创弘阳长江映在售9#楼带装修高层，建面约89、㎡，均价20-元/㎡。在售12#楼装修高层，建面约89、㎡，均价约20元/㎡。项目另在售8#楼带装修小高层，建面约㎡，均价约25元/㎡。

长江映效果图

地块北侧一路之隔为吉宝季景铭邸项目。

项目在售装修高层，建面约98、、㎡，均价21-元/㎡；另在售毛坯叠墅，上叠总价约万/套、中叠总价约万/套起，下叠总价约-万/套。

除了长江映以及季景铭邸外，地块未来的竞争对手还包括泰山路板块。目前泰山路板块已经有玫瑰公馆、中奥滨河境、建发泊月湾、雅居乐远洋公园里等在售项目，第二批次集中供地中还将出让1幅地块，房源充足。

二手房方面，地块周边则有融侨观邸、富力城、金科米兰花园等。

根据统计，地块周边二手房挂牌均价基本都在1.7-2万元/㎡，其中长江国际臻园均价相对较高，达到了元/㎡，长江国际泓园二手房挂牌均价元/㎡。

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