前几天，有朋友问郑州西四环单价的房子能不能抄底？经了解，原来是锦艺的公寓。同样水平价格的还有，北四环内文化路中海湖滨世家单价的公寓，以及北港恒大未来之光+精装住宅，薛店组团+送车位的住宅。等等。

丨壹丨

别贪便宜

那么回到标题，这样的房子能抄底吗？

以锦艺公寓为例，先来看下它为什么价格这么低。要知道在东五环外的绿博组团，融信城市之窗的公寓，目前精装价格也在左右。

锦艺这个项目官方案名：米兰公寓，是锦艺国际轻纺城的公寓部分，比较魔幻的是，轻纺城运营几年后，连年亏损，如今已转型为：汽车智汇港。

项目位于西四环郑上路（建设西路）西北角，一期占地亩，总建面90万㎡，其中批发市场40万㎡、综合商业20万㎡、配套生活用房30万㎡。二期占地亩，建设现代仓储物流中心。

那么先来看看西四环片区的公寓体量。不用全部统计，先随手统计四个，就足以吓退很多人。

锦艺公寓体量20万㎡，斜对面的华瑞紫韵城公寓体量预计30万㎡，汇泉西悦城公寓体量31万㎡，金马凯旋预计30万㎡+。

西四环的仅仅4公里，就拥有万㎡+的公寓体量，试问如果作为投资，将来公寓租给谁？

这四个开发商也很有意思，全部是维权大户。网上随便一搜，数不清的业主维权动态。相比之下，金马凯旋的维权相对最少，可能是没有住宅产品的原因。

西四环高架，已通车的地铁1号线、14号线（部分），常西湖，奥体中心，以及刚刚签约的金马凯旋万达广场，竟然都带不动片区公寓的价格！

而锦艺在郑州，最初是口碑很好的。无论是中原锦艺城还是南龙湖锦艺城，两个综合体的整体评价都很不错。

尤其中原锦艺城购物中心，是万达之外西区最好的商业。锦艺城为西区带来了王府井，耀莱成龙，星巴克，甚至目前还是同时拥有海底捞和巴奴的唯一商场！

南龙湖锦艺城，也是整个组团第一个品牌商业，还给区域带去了优衣库（主城区很多组团都没有）、巴奴、电影院等方便的生活配套，值得竖起大拇指。

▲锦艺有多缺钱，才能在周边公寓的市场下，直接五折

可能是闽系房企的宿命，近几年开始走下坡路。首先是金水湾和四季城的多次产品质量维权，其次是缺钱的危机开始暴露：

金水湾的商业配套40万㎡的金水锦艺城年开始推广出街，至今尚未开工；四季城的43万㎡商业配套去年已拍下部分地块，至今未有动态。

金水湾和四季城，位置都很好，锦艺也下了不少功夫，比如金水湾一期、二期的丽水外国语公立中小学，三期的文一金桂小学、七中金桂中学，四季城的锦艺实验小学、惠济外国语中学，教育配套都很不错。

▲旭辉接手操盘四季城剩余住宅后，建筑立面漂亮了很多

而这样的一把好牌，最后却落得金水湾业主期期维权，四季城后期用地卖给旭辉（合作开发，旭辉操盘），实在是太遗憾了！

再加上西四环锦艺国际轻纺城，单价出头的公寓入市，更加证实了锦艺也走上了极度缺钱的道路！

而回答标题的问题，我们的建议是：四环内公寓十个有七个轻易别碰，四环外公寓十个有九个轻易别碰。

而郑州的现实又告诉我们，在郑州，闽系房企的房子十个有九个轻易别碰。华瑞、汇泉，可以按闽系房企来对待。

丨贰丨

安全第一

郑州人买房太难了，尤其现在。在接下来的市场下，切记安全是买房的第一准则！因为你买的房子，很可能是该房企开发的最后一个项目。

买房人也总结出了民间郑州避雷民谣：

1年-年：郑州莫惹三条“龙”；

年-年：郑州莫碰三座“城”。

而进入年，6月3日首次集体土拍，已经再度证实：未来房地产将是巨头的游戏，越来越多的中小房企即将消失。

而在消失的过程中，楼盘的产品质量、后期服务，甚至能否准时交房，甚至能否交房，都是个问题。

刚刚过去的两个月，有两件事让我印象深刻。

首先是，西区某楼盘，一位业主私信我，说即将交房，而开发商未经业主同意，改变了不少产品细节。

比如东大门、入户大堂、会客廊架，即将完工，所呈现的形态和之前的设计图完全是两个东西。

业主和房企多次沟通后，房企回复是，公司设计风格有所调整，新版方案材料成本其实跟原来差不多，并未降标。

而业主并不认可，他的原话是：

“我要吃他家肉夹馍，并且付过钱了，他直接递给我一个鸡蛋饼，说这个成本不必肉夹馍便宜。但是我不爱吃鸡蛋，你说这卖家奇葩不？”

“目前我们的诉求是按照掏钱时候的施工图纸效果图，恢复原设计，这个不过分吧？买啥给啥，不多要。”

第二个是，白沙某楼盘，多位业主联系我，说该楼盘交房严重缩水，墙面鼓包，院内沥青路，洋房露台粗糙，地下车库加倍粗糙。

▲前不久郑州大雨后的该楼盘，地下车库实拍。如果未经说明，还以为是安置房的地下车库

业主们没有组织不和谐的维权活动，而是写了一封“热情洋溢”的致开发商告知函。通篇诚恳专业，不卑不亢，有理有据，作文字工作10余年的笔者读完都佩服不已。

最关键的是，业主们没有任何不合理要求，而是恳请开发商整改至合理水平即可。

这两件事给我最大的感受是，以往诸多“房闹”等不合理的维权现象太多了，带头业主向开发商索要车位、现金、购房卡等，甚至非业主组织维权敲诈勒索。

而这次两个维权案例，让我感受到彬彬有礼的维权者，太珍贵了，有这样业主的房企一定要好好珍惜自己的羽毛，别辜负他们。

有不少人曾质疑自媒体从业者，站在房企一边。笔者的个人意见是，购房者，媒体从业者，房企，从来都不是互相对立的立场，而是相辅相成。

我的自媒体同仁，也同样买了金水北某园；另一位自媒体同仁，也是金水北学区房业主，正在为尚未开建的小学努力争取；笔者本人，也买了郑北某一线房企楼盘，装修时发现内墙质量特别差。

如果你是一名购房者，不慎买到了质量问题楼盘，我们倡议，首先和房企沟通，大多数房企都还是有担当能解决问题的。实在不行，通过法律手段维护自己权益，合法维权。

丨叁丨

上学问题

如果为了孩子上学买房，那么切记要注意了！

首先是最好有现成的小学、初中，或者两者都有。重要！重要！重要！如果是楼盘旁边规划的中小学还没建设，那么最好的情况是：交房时候，孩子上学还有3-5年，甚至更久。

根据郑州这么多年的经验来看，交房时候，中小学随之正常投用，大约有一般多一点的概率。

更大的概率是，交房后一到两年，小学投用，中学一般则更久。还有一小部分概率是，知名学校，有可能一路之隔也难以划片。如果是学位房，则有可能需要排队两年，甚至更久。

白沙早已划归郑东新区多年，理论上讲，已经不属于远郊。而最热门的区域，象湖一号小组团，如今已经布满了小区。

▲仁爱路小学，年发出的招标公告

而象湖一号的东南侧，森林花语、御象湖、美景东望、象湖一号三期四期、岚溪府，围合的仁爱路小学、仁爱路中学，年就已发出招标公告。

如今，森林花语、御象湖、美景东望、象湖一号三期四期均已交付，仁爱路中学没建就不说了，仁爱路小学的最新进展是：

根据年2月26日，郑州市长热线在人民网留言频道的官方回复：郑东新区仁爱路小学，仁爱路中学项目已列入郑东新区中小学建设计划，目前正处在策划阶段，对项目建设进行研判，即将展开前期工作，正常将于一两年内择期适时启动建设。

那么主城区，同样也有类似情况。比如上文中所说的金水北某学区房，明年6月30日交房，如今小学尚未东工。

文化北路的美景麟起城小区，交付后两年，郑州师范二附小在操场未建成的情况下仓促赶工开学，而旁边的初中，至今尚未东工。根据划片，小区的孩子要去约5公里外的79中就读。

▲交房三四年，社区周围全是修路施工围挡，很多人会受不了。更不幸的业主是，道路没有动工

所以，再次提醒，牵涉到孩子上学买房的朋友，一定要留足时间，3-5年为宜。即使侥幸交房时，小学正常开学，刚装修好的学校缓个一两年上学，相信会更好。

除了学校，生活必须的商业配套、道路、公交地铁等，最好也是看得见的。否则，像华瑞紫韵城的业主一样，交房三四年后，道路未通，出门需要钻施工围挡的小洞，也确实挺崩溃。

丨肆丨

再次提醒的是，买房是大事，切莫贪小便宜。

比如，在同一片区，别的楼盘都卖2万+，突然有一个楼盘卖1.5万。这个时候，你千万别以为自己占了便宜。这便宜背后，往往都有不为人知的大坑。

比如，开发商存在各种风险，或者是其最后一个项目。以及，这样的价格下，大概率的真相是，楼盘质量的降标和减配。

这样的楼盘有，北龙湖区域的2万+的内购房（如宏光揽境、碧源荣府），3万+的几个楼盘。在大多数都是4万+、5万+的顶豪窝，这种低价房背后的真相一定要弄清楚。

前不久，还有CBD附近，1万+的两个新盘，也属于此类。而在地铁4号线果树所站旁，有个单价1.4万左右的楼盘，比周边低两千，也需要小心了，因为其十年间案名更换了七八次。

对于很多人